Von Mietern und Abzockern
Erstellt von Redaktion am Sonntag 2. April 2017
Das Geschäft mit der Wohnungsnot
von Chris Kühn und Lisa Paus
Der Handel mit Immobilien boomt. Das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt ist seit 2009 in schwindelerregende Höhen gewachsen: von 13,4 Mrd. Euro auf 79 Mrd. Euro 2015. Diese rapide Entwicklung hat zwei zentrale Gründe: Erstens haben die wirtschaftlichen Unsicherheiten im Rahmen der Euro- und Finanzkrise zu einer Flucht in Sachwerte geführt. Zweitens werden Städte für Investoren offenbar immer attraktiver.
Allerdings ist davon auszugehen, dass sich dieser Aufwärtstrend alsbald abschwächen wird. So stellten die Wissenschaftler Alan M. Taylor, Òscar Jordà und Moritz Schularick in einer Langzeitstudie fest, dass sich die Hauspreise nach Zinssenkungen stets von der Einkommens- und Wirtschaftsentwicklung abkoppeln. Auch eine zweite historische Lektion ist beachtenswert: So belegt der Ökonom Nouriel Roubini, der den Immobiliencrash von 2008 vorhersah, dass einem starken Preisaufschwung zumeist ein starker Abschwung folgt.
Solchen Warnungen steht die viel zitierte These entgegen, dass die Preisentwicklung durch den hohen Wohnungsbedarf verursacht wird. In der Tat wurde der Zuzug von jungen Akademikern in die attraktiven Ballungsräume sowie der Flächenbedarf von Familien viele Jahre unterschätzt. Günstige Mieten schienen in der Zeit nach der Wiedervereinigung garantiert. In der Folgezeit begann man daher, Leerstände abzureißen, und trieb die privatwirtschaftliche Verwertung von Wohnungsbeständen voran.
Das rächt sich jetzt: Trotz reger Investitionsaktivitäten, steigender Mieten und Kaufpreise übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum heute bei weitem das Angebot. Nahezu einstimmig sprechen Analysten von einem jährlichen Bedarf von 400 000 zusätzlichen Wohnungen. Dieser wurde im Jahr 2015 durch die 250 000 neu entstandenen Wohnungen nicht einmal annähernd gedeckt. Hinzu kommt, dass viele Wohnungsunternehmen versuchen, aus der jetzigen Knappheit den größtmöglichen Profit zu schlagen. Deshalb errichten sie teure Wohnungen, die für Studierende, Rentner und Flüchtlinge unerschwinglich, aber auch für junge Familien und Angestellte mit mittlerem Einkommen kaum zu bezahlen sind. Obwohl die Wohnungswirtschaft boomt, birgt die aktuelle Entwicklung erhebliche Risiken. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) identifiziert in einer aktuellen Studie regionale Preisblasen, die sich zu einem deutschlandweiten Trend auswachsen könnten. Schon jetzt lässt sich beobachten: Die Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten und die Mieten wiederum deutlich schneller als die verfügbaren Einkommen – ein klares Zeichen für eine nicht nachhaltige Entwicklung, also für das Entstehen einer Blase.
In den deutschen Großstädten sind die Kaufpreise seit 2009 durchschnittlich um 33 Prozent bei Neubauten und um 32 Prozent im Bestand gestiegen. Die Mietpreise haben sich ebenfalls enorm erhöht, allerdings weniger stark als die Kaufpreise: Bei den Erstvermietungen wurde ein durchschnittlicher Anstieg um 22 Prozent registriert. Dabei handelt es sich – laut DIW – überwiegend um ein Problem westdeutscher Städte; nur für Potsdam wurde bislang eine ähnliche Entwicklung in Ostdeutschland diagnostiziert. Anders schätzt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. die Lage am Immobilienmarkt ein: Eine Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen zeige sich demnach allein in den großen Metropolen Hamburg, Berlin und München.
Noch sind wir glücklicherweise von dramatischen Ungleichgewichten weit entfernt, wie sie vor der Finanzkrise etwa in den USA, Spanien und Irland zu beobachten waren. Doch die Risikobereitschaft der Investoren, immer längere Amortisationszeiten in Kauf zu nehmen, steigt. Damit aber erhöht sich für sie auch das Risiko zukünftig steigender Zinsen oder konjunktureller Einbrüche.
Begünstigt wird die Entstehung einer Blase auch durch den niedrigen Leitzins, wie ihn die EZB seit einigen Jahren taxiert. Zwar scheint dieser im Hinblick auf die deflationären Entwicklungen in Europa gerechtfertigt, wie auch das Kieler Institut für Weltwirtschaft (KIW) anmerkt. Für Deutschland mit seinem soliden Wirtschaftswachstum falle er dem Institut zufolge aber zu niedrig aus.
Die Spekulation mit Immobilien
Ein Grund für die dramatische Lage auf dem Wohnungsmarkt ist die zunehmende Spekulation mit Immobilien. Diese zirkulieren verstärkt zwischen wenigen großen Marktteilnehmern. Solche Investoren erwerben die Eigentumsrechte meist nicht, um langfristig in die Entwicklung einer Immobilie zu investieren. Sie wollen von der erwarteten Preisdifferenz zwischen Kauf und Wiederveräußerung profitieren. Der Anteil von Wiederverkäufen an den gesamten Transaktionen großer Wohnungsbestände lag 2014 und 2015 bei knapp 92 Prozent, wie aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervorgeht.
Mitunter setzen Investoren auch auf äußerst fragwürdige Methoden: Es häufen sich Berichte über skrupellose Praktiken der Entmietung, bei denen meistens umfangreiche Sanierungen genutzt werden, um Mieterinnen und Mieter aus ihren Wohnungen zu verdrängen. Gut dokumentiert sind auch die Aktivitäten von Private-Equity-Fonds in Nordrhein-Westfalen, die mit sogenannten Hartz-IV-Geschäftsmodellen hohe Renditen einfahren. Seit der Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen wechselten hier insbesondere ehemalige Werkswohnungen mit einem hohen Anteil an Hartz-IV-Empfängern unter den Mietern in großer Zahl den Besitzer. Die neuen Eigentümer setzten auf eine für sie rentable Abwirtschaftung der Immobilien. Obwohl sie die Bausubstanz verfallen ließen, waren ihre Mieteinnahmen durch die Transferleistungen der Jobcenter garantiert.
Auch der Handel mit Baugenehmigungen floriert. Zwar steigt deren Zahl von Jahr zu Jahr an – 2015 wurden 309 000 Wohnungen genehmigt (8,4 Prozent mehr als in 2014) –, aber nicht jedes Baurecht wird auch zeitnah genutzt. Vielmehr ist es äußerst gewinnbringend, von diesen absichtlich keinen Gebrauch zu machen, um Bauland und -Genehmigungen später lukrativ zu verkaufen. Der Wohnungsneubau wird dadurch ausgebremst.
Monopolbildung auf dem Wohnungsmarkt
Quelle : Blätter >>>>> weiterlesen
————————————————————————————————————–
Fotoquelle :