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2020 – in Sachen „Immobilien-Wohnungen-Mieten“

Von Bürger W.

Im vergangenen Jahr 2019 setzte sich der Deutschland weite Trend des Vorjahres 2018 fort: So zog es immer mehr Mieter

in Großstädte und deren Speckgürtel (suburbane Vorortsiedlung), während die Landflucht sich nicht aufhalten ließ. Davon profitierten

besonders die mittelgroßen Städte mit einem hohem Wohnwert und solchen mit Universitäten. Im Gesamtschnitt stiegen die Mieten weiter 

an, aber dieser Anstieg flachte ab. 16,25 Prozent Zuwachs waren es bei den Neuvermietungen in den letzten fünf Jahren, 

etwas über zwei Prozent „nur“ im letzten Jahr 2019 (im Vergleich: über 4 Prozent im Vorjahr  2018). Deutlich zeigt sich im gesamtdeutschen Schnitt, dass kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern Wohnfläche mit 9,80 Euro monatliche Kaltmiete pro Quadratmeter am teuersten sind, gefolgt von 8,20 Euro für große Wohnungen und weit abgeschlagen 7,10 Euro für mittelgroße Immobilien. Dabei stiegen die Preise der kleinen Wohnungen noch um 30 Cent pro Quadratmeter an, die der mittelgroßen stagnierten und die der großen stiegen um 20 Cent pro Quadratmeter.

Was sagt die Prognose für das Jahr 2020? Wie werden sich die Mieten in Deutschland 2020 entwickeln?

Vermieter freuen sich, Anleger fragen sich, wo sie in Deutschland überhaupt noch Wertsteigerung

erwarten können und Pessimisten sehen bereits die grauen Wolken einer Blase am Immobilienhimmel

aufziehen. Dafür muss man auch das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen betrachten, denn letztere, also die

Kaufpreise, steigen noch steiler an als die Mietpreise. Das ist auch einer der Gründe, warum trotz der anhaltend

niedrigen Zinsen immer noch zu wenig Wohnungsbau in Deutschland zu verzeichnen ist. Und: Zum ersten Mal 

stagnierten Mieten in vielen Städten oder fielen sogar.

Gerade für die sogenannten Schwarmstädte schätzen Experten daher, dass Immobilien bis zu etwa 30 Prozent

überbewertet sind. Als Schwarmstädte werden solche mittel und großen Städte im Osten und Süden Deutschlands bezeichnet, die vor allem junge Menschen anziehen, weil es verstärkt in in ihnen Universitäten, moderne Jobangeboten und bezahlbaren Mieten gibt.

Günstigste neue Schwarmstadt ist Chemnitz mit 5,00 Euro Mietpreis pro Quadratmeter, gefolgt von Magdeburg (5,80 Euro) und Schwerin (6,50 Euro).  Bayrische Schwarmstädte sind teurer, aber im süddeutschen Vergleich noch bezahlbar: Fürth, Bamberg und Passau je mit 9,00 Euro. Größere und länger etablierte Schwarmstädte sind meist schon deutlich teurer: Frankfurt (12,90 Euro), Freiburg (11,30 Euro), Hamburg (11,30 Euro) und Berlin (10,40 Euro). Auch Ravensburg im Oberschwäbischen scheint eine Schwarmsadt zu sein

Der Wert einer Immobilie in einer solchen Stadt beruht auf einem labilen Gleichgewicht aus Preistendenzen, Zinsentwicklung und Mieten. Allgemein lässt sich sagen: Auch 2020 werden die Renditen in Deutschland vermutlich weiter sinken, da Preise und vermutlich auch Zinsen mehr ansteigen werden als Mieten. Insbesondere die Bewohner der Speckgürtel werden mehr Miete zahlen. Das Angebot wird knapp bleiben, denn es wird zu wenig gebaut: Bauland, hier: vertikales Bauland, ist knapp. Wer 2020 noch lukrativ investieren möchte, weicht in mittelgroße Städte mit Bevölkerungszuwachs aus, darunter etwa Dortmund, Essen, Chemnitz, Magdeburg, Heilbronn oder Bayreuth. Hier besteht noch eine gute Aussicht auf tendenziell ansteigende Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis.. In den großen Städten sind die Grenzen der Bezahlbarkeit, vor allem die der „Leistbarkeit“ langsam erreicht, aber in den äußeren Speckgürteln und Sekundärstädten ist noch Luft nach oben.  

Unter Sekundärstädten, oder B-Städten  versteht man jene Städte, die sich meist weit entfernt von Großstädten befinden und wie ein Magnet auf die Menschen wirken. Sie haben häufig einen wirtschaftlichen Fokus oder entstehen dadurch, dass sich eine bestimmte wirtschaftliche Branche in einer Stadt niederlässt. Auch Universitäten sorgen für einen starken Zuwachs: So ziehen beispielsweise viele Studenten in Universitätsstädte wie Heidelberg. Dies sorgt für eine starke Wirtschaft, mehr Einwohner sowie für weitere soziale und kulturelle Dynamik. Oft besteht die Strategie der Planer in und von Sekundärstädten darin, Hotels zu planen und zu bauen, denn der Bedarf an Hotel- und Büroprojekten ist groß, und ein attraktiver Bürostandort wird durch die unmittelbare Nähe eines Hotels (Wochenendpendler) wesentlich aufgewertet. Denn die Immobilie der Zukunft soll in der  „Stadt in der Stadt“ mit vielfältiger Nahversorgung und Gastronomie, umfassenden Services und einem ebenso ansprechenden wie funktionellen Office-Ambiente liegen und dienen  Moderne Projektentwicklungen wollen entsprechend eine große Vielfalt an Möglichkeiten bieten, Arbeit und Alltag, Business und Freizeit harmonisch miteinander zu verbinden. Ziel vieler Stadt-Entwickler ist es, Orte zu schaffen, an denen zum einen die Dynamik der Metropole spürbar ist und zum anderen Rückzugsmöglichkeiten schnell erreichbar sind.

Weiter im Aufwind liegen deutschlandweit die Mikro-Appartements, von denen es allerdings noch viel zu wenig gibt. Sie sind vor allem bei Studenten und Pendlern gefragt. Ein weiterer Grund dafür wäre auch die demografische Entwicklung: Immer mehr Ältere wohnen allein, allerdings in oft viel zu groß gewordenen Wohnungen, die dadurch  für (Ehe)Paare und Familien blockiert sind. Gäbe es mehr Mikro-Appartements  und die Bereitschaft bzw. einen (auch psychologischen) Anreiz für allein stehende Senioren, würden diese  ihre angestammten (Nostalgie. Emotionen) großen ehemaligen Familienwohnungen gegen ein Mikro-Appartement eintauschen, und es sähe es auf dem Wohnungsmarkt ein wenig entspannter aus.

In Zukunft wird die Digitalisierung hinsichtlich der Immobiliengeschäfte und Verwertung von Immobilien eine sehr große  Rolle spielen.  Gerade digitale Zertifikate [= digitaler Datensatz, der bestimmte Eigenschaften von Personen oder Objekten bestätigt und dessen Authentizität und Integrität durch kryptographische Verfahren geprüft werden kann] und Blockchain [ = Blockkette, ist eine kontinuierlich erweiterbare Liste von Datensätzen, die mittels kryptographischer Verfahren miteinander verkettet sind. Jeder Block enthält dabei typischerweise einen kryptographisch sicheren Hash (Streuwert) des vorhergehenden Blocks, einen Zeitstempel und Transaktionsdaten]  werden in der Immobilienfinanzierung neue Möglichkeiten schaffen. Entscheidend für einen Blockchain ist, dass spätere Transaktionen auf früheren Transaktionen aufbauen und diese als richtig bestätigen, indem sie die Kenntnis der früheren Transaktionen beweisen. Damit wird es unmöglich gemacht, Existenz oder Inhalt der früheren Transaktionen zu manipulieren oder zu tilgen, ohne gleichzeitig alle späteren Transaktionen ebenfalls zu zerstören. Andere Teilnehmer der dezentralen Buchführung, die noch Kenntnis der späteren Transaktionen haben, würden eine manipulierte Kopie der Blockchain daran erkennen, dass sie Inkonsistenzen in den Berechnungen aufweist (vergleiche auch das antike und mittelalterliche Prinzip der beiden „Kerbhölzer“).

Und  wo bleibt da noch „Platz“ für den „Soziale Wohnungsbau“? – Der verharrt allerding zunächst weiterhin auf niedrigem Niveau. Das geht aus einem Bericht des Bundesbauministeriums hervor. Demnach wurden im Jahr 2018 bundesweit 27.040 geförderte Sozialwohnungen neu gebaut. Das sind nur 809 Wohnungen mehr als 2017. Nach Einschätzung des Mieterbundes wären aber jährlich etwa 80.000 zusätzliche Sozialwohnungen nötig, um den Bedarf zu decken. Für die sogenannte Wohnraumförderung hatte der Bund den Ländern im Jahr 2018 immerhin 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung gestellt. Das Geld floss dem Bericht zufolge in die Förderung von etwa 12.000 Eigenheimen, in die Modernisierung von knapp 18.000 Wohnungen mit Mietpreisbindung sowie in den Neubau von etwa 27.040 Sozialwohnungen. Diese 27.040 neuen Wohnungen verteilen sich regional jedoch sehr unterschiedlich: In Mecklenburg-Vorpommern wurden nur 68 neue Sozialwohnungen gefördert, in Sachsen-Anhalt 20 und im Saarland keine einzige. In Bayern und Nordrhein-Westfalen waren es hingegen jeweils mehr als 6.000 neue Wohnungen, in Berlin und Hamburg jeweils über 3.000. 

Vom April 2017 bis März 2018 wurden in Baden-Württemberg 1725 neue Sozialwohnungen gebaut oder erworben, für 409 wurden Belegungsrechte erworben und bei 737 die Modernisierung gefördert. Dafür investierte das Süd-West-Bundesland insgesamt 133,7 Millionen Euro. Allerdings sank die  Zahl der Sozialwohnungen in Baden-Württemberg  vom Jahr 2016 mit rund 57 400 Wohnungen auf das  Jahr 2017 mit nur  rund 54. 000 Sozialwohnungen. Das Wirtschaftsministerium in Stuttgart führte das u.a. auf die zeitlich begrenzte Mietpreisbindung zurück. Nach deren Ende fallen viele Sozialwohnungen weg, etwa auch wenn ein Bauherr seinen vom Staat geförderten Kredit früher als erwartet zurückgezahlt hat. Dadurch verkürzt sich auch die Auflage für eine geringere Miete. Die Anzahl der neu gebauten Sozialwohnungen reicht dabei nicht einmal ansatzweise, um den Wegfall ehemaliger Sozialwohnungen (s.o.) zu kompensieren. Der soziale Wohnungsbau bleibt das Stiefkind der Wohnungspolitik.

Da staatlich bezuschusste Wohnungen nach einiger Zeit aus der Sozialbindung fallen, sank die Gesamtzahl der Sozialwohnungen trotz Neubauten auch bundesweit auf  1,219 Millionen. Im Jahr 2006, als die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau vom Bund auf die Länder überging, waren es noch etwa 2,1 Millionen gewesen.

IMMOBILIENBLASE – gibt es die? Steigende Kaufpreise allein, wie wir sie im Moment haben und sie sich auch zumindest Anfang

2020 fortsetzen werden, machen allein noch keine Blase aus. Sinkende Renditen beziehungsweise steigende Vervielfältiger 

sind ein Faktor, aber auch ein Überangebot ist eine Voraussetzung für eine Blase – und davon wird Deutschland 

auch 2020 noch weit entfernt sein. Lediglich regional (etwa in München) oder in bestimmten Segmenten (etwa dem Luxus-Sektor) 

ist eine Blase wahrscheinlich, wenn sich die Gesamtwirtschaftslage im Land weiter verschlechtert. Insgesamt wird auch 2020 gelten, was in den Vorjahren aktuell war: Wer noch sinnvoll investieren möchte, muss sich die Objekte genau aussuchen. Denn so verlockend Betongold auch scheint:

Wenn die Kaufpreise weiter anziehen wie bisher, gewinnen die vorsichtigen Investoren am meisten.

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Grafikquellen       :

Oben           —        bereits sanierte Blöcke (Wohnungen) in Prora   –        20. August 2014, 16:31:36

Diese Datei ist unter der Creative-Commons-Lizenz „Namensnennung – Weitergabe unter gleichen Bedingungen 3.0 nicht portiert“ lizenziert.

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2. von Oben         —        Museumsmeile Prora, 2004

• GemeinfreiHinweise zur Weiternutzung
• File:ProraMuseumsmeile.jpg
• Hochgeladen: 2005-07-08 00:30:33

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Unten      —        Das KdF-Seebad Rügen während der Bauphase…